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新兴的残疾人住房市场满足对大规模投资的需求

澳大利亚的影响力投资开始吸引主流投资者,投资银行和超级基金。在过去两年中,澳大利亚的影响力投资产品的价值增长了两倍(从2017年12月的57亿澳元增至2019年12月的199亿澳元)。投资者希翼在未来五年内增加分配以影响投资,使其所管理资产的比例从0.7%增至4%,这将使资产规模增加五倍,达到1000亿美金。限制影响投资增长的一个因素是缺乏具有大规模投资能力的产品。特殊残障人士适应(SDA)是一种可以很好地利用通过影响力投资获得的私人资本的产品。

国家残疾人保险计划(NDIS)为需要住房以最大化独立性和获得支撑的残疾人提供住房补助。该住房付款称为SDA。全面部署后,SDA预计每年总计约7亿美金。建立SDA市场所需的住房规模有可能刺激私营部门投资约50亿美金。使用SDA付款来利用私人资本具有改变澳大利亚残疾人住房的巨大潜力。

通过直接向NDIS参与者提供住房付款,SDA资金旨在“创建市场”,在此市场中,残障人士可以增强消费者的能力。一旦被认为有资格获得SDA付款,参与者就可以从注册的SDA提供者提供的住房中进行选择。有了这种购买力,蓬勃发展的SDA市场将促进SDA提供者之间的健康竞争,从而不断改善房屋的设计,技术和房屋内提供的支撑。但是,SDA市场的增长目前受到NDIS参与者数量有限,NDIS计划中SDA足够水平,计划中批准SDA所花费的时间以及缺乏有关住房需求和需求的详细需求数据的阻碍。潜在租户的偏好。

SDA付款开始四年后,在估计的28,000名合格的NDIS参与者中,只有54%收到SDA付款。超过12,000名合格的NDIS参与者有资格获得SDA,但其NDIS计划中未包含这些款项。SDA的“失踪”住户与父母同住,或居住在维多利亚州或塔斯马尼亚州政府拥有的残疾住房,养老院,旅馆或寄宿房中。在其NDIS计划中确实有SDA付款的大多数NDIS参与者都居住在旧住房中,并且他们的SDA批准水平不足以使他们能够迁移到新建的SDA中。这反映在以下事实中:在NDIS参与者计划中,目前仅在承诺的7亿美金中分配了1.85亿美金。一旦考虑到需求未满足以及需要用现代模型和配置的残疾住房替换旧库存的需求,估计需要19个新住房,

尽管NDIA一直在研究其SDA批准系统和流程,但SDA提供者的经验是NDIA确定SDA和支撑应用程序结果的时间仍然是空缺的主要因素。被确定为新建SDA的潜在租户的大多数NDIS参与者没有其NDIS计划所需的SDA和支撑水平。SDA的一位当前租户表示,如果他们“可以改变当前SDA市场的一件事,则将是[简化]政策和流程,而不是使人们难以接近或难以遵循。”

尽管NDIA最近发布了一些有用的数据,说明有SDA资助的NDIS参与者目前居住的地方,但NDIA尚未系统地收集有关NDIS参与者的住房需求和偏好的数据。残疾人当前居住的地方并没有表明他们想居住的地方。

2017年,澳大利亚政府向Summer Foundation提供了种子资金,用于为寻求住房者和住房提供者开发一个双面配对平台,称为Housing Hub。最近启动的“住房中心”迭代可获取有关住房需求和寻求住房者偏好的信息。住房中心,国家参与战略以及残疾人组织的一系列住房选择研讨会将在2021年产生对新兴SDA市场至关重要的需求数据。

最近的桌面扫描显示了SDA新兴市场的发展动力,该扫描确定了澳大利亚的32个投资机会。标榜的回报率在7%至22%之间,其中有些是不切实际的高额回报。只有一小部分基金大规模投资SDA。作为新兴市场,SDA具有巨大的潜力,既可以为投资者提供长期稳定的回报,又可以满足残疾人的住房需求。但是,鉴于市场发展的早期阶段,有可能吸引专注于利润却以交付优质住房为代价的投资者和提供者。

为了更好地了解投资者的观点,Summer Foundation和JBWere的最新报告包括对当前SDA投资者的调查。尽管只有九个受访者,但他们总共向13个SDA提供者提供了超过7亿美金的资金,以容纳1200多名NDIS参与者。调查发现,SDA市场最适合“老练的投资者”,其大量投资组合旨在实现多元化,并对“长期稳定回报”和社会影响感兴趣。活跃的SDA投资者和基金经理强调必须对交易对手,空缺风险管理和运营模式进行严格的尽职调查。

本报告确定了一系列投资原则和尽职调查问题,以支撑考虑SDA投资机会的投资者。这些原则涉及特定的属性,新住宅的质量,租户的选择过程,残障人士的支撑,并确保为长期的积极社会影响而进行投资。

“我的第一件事是耐心,因为我从没想过这会发生,但确实如此。没有我周围的好人,我做不到。在SDA中生活比我想象的要好。”– SDA租户Lisa。

SDA市场具有刺激世界一流的残疾人住房和支撑创新的潜力,该领域融合了智能家居技术,具有成本效益并有据可依。考虑到残疾人住房提供的支撑(称为独立生活支撑)的年度成本超过83亿美金,即使居住在新SDA中的租户的独立性即使有相对较小的改善,也有可能使NDIS的投资相形见potential在SDA中。SDA的费用是每年83亿美金的SIL账单的2.3%。

SDA市场提供了一个独特的机会,可以证明提供旨在最大化独立性和自治性的优质住房如何减少对付费支撑和NDIS长期负债的依赖。建立有关租户结果以及对未来五年内对有偿支撑的影响的严格证据基础,也有可能将SDA扩展到最初的28,000名NDIS参与者之外。

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